Các tòa nhà thương mại là gì? Các loại và phân loại

Một tòa nhà thương mại là công trình được sử dụng chủ yếu cho hoạt động kinh doanh hoặc tạo thu nhập — chẳng hạn như văn phòng, cửa hàng, nhà kho, khách sạn hay nhà hàng — thay vì làm nơi ở. Quy tắc chung thường coi một bất động sản là thương mại khi khoảng một nửa hoặc hơn diện tích sàn của nó được dành cho mục đích thương mại. Tuy nhiên, ngưỡng cụ thể còn phụ thuộc vào quy hoạch địa phương và cách phân loại tòa nhà theo mã xây dựng. Hướng dẫn này giải thích những tiêu chí xác định một tòa nhà là thương mại, sự khác biệt giữa công trình thương mại và dân dụng, các loại hình chính cùng ứng dụng điển hình, cũng như các nhãn hạng A, B, C thường xuất hiện trong danh sách bất động sản.

Điều gì xác định một tòa nhà thương mại?

Ba yếu tố quyết định liệu một tòa nhà có phải là thương mại hay không: cách thức sử dụng, cách phân loại theo mã xây dựng, và quy hoạch sử dụng đất của thửa đất đó. Quyền sở hữu không ảnh hưởng đến điều này — chủ nhà có thể là cá nhân, còn người thuê là doanh nghiệp nhỏ, nhưng bất cứ khi nào không gian đó được sử dụng cho mục đích bán lẻ, dịch vụ, văn phòng, kho bãi hoặc lưu trú thì đều được xem là tài sản thương mại.

Quy tắc “ngón tay cái” được nhiều người nhắc đến đặt ngưỡng ở khoảng 50% diện tích sàn dùng cho hoạt động thương mại, và các tòa nhà đa chức năng thường được coi là thương mại khi khoảng 51% không gian hoặc diện tích thuê không phải để ở. Cần xem những con số này như các quy ước chung của ngành, chứ không phải một tiêu chuẩn pháp lý duy nhất: con số thực tế áp dụng cho từng bất động sản phụ thuộc vào mã quy hoạch địa phương và nhóm mục đích sử dụng được phân bổ. Một tòa nhà mười tầng với các cửa hàng ở tầng dưới và căn hộ ở tầng trên có thể nằm ở cả hai phía của ngưỡng, tùy thuộc vào cách đo lường sự phân chia đó.

Sử dụng là yếu tố thường quyết định các trường hợp biên giới; do đó, cách kiểm tra thực tế là đọc kỹ phân loại mục đích sử dụng được gán và bản đồ quy hoạch trước khi đưa ra nhận định về hạng mục. Nếu một tòa nhà được phép sử dụng cho mục đích kinh doanh và được quy hoạch là thương mại, thì dù chủ sở hữu có tư cách thế nào cũng vẫn được coi là thương mại; ngược lại, nếu được phép làm nơi ở, thì dù bên trong có hoạt động kinh doanh âm thầm đi nữa, tòa nhà vẫn giữ nguyên tính chất dân dụng. Sự phân biệt này quyết định các quy chuẩn, quy trình kiểm tra và quy định về khả năng tiếp cận nào sẽ được áp dụng.

Công trình thương mại so với công trình dân dụng

Điều phân biệt rõ rệt nhất giữa hai loại hình này chính là quy chuẩn xây dựng. Quy chuẩn áp dụng được xác định dựa trên mục đích sử dụng và cách thức chiếm hữu của công trình, chứ không phải dựa trên nội dung ghi trong hợp đồng thuê. Tại Hoa Kỳ, các căn nhà ở một hoặc hai gia đình thường tuân thủ International Residential Code (IRC), trong khi những công trình lớn hơn hoặc có mục đích kinh doanh thường được quản lý theo International Building Code (IBC). Con đường pháp lý áp dụng cho từng công trình cụ thể phụ thuộc vào nhóm đối tượng sử dụng, kích thước và phạm vi quản lý; do đó, thuật ngữ “thương mại” trong lĩnh vực bất động sản và “thương mại” theo nghĩa quy chuẩn không phải lúc nào cũng chỉ cùng một loại công trình.

Tải trọng sử dụng là ranh giới thứ hai. Một công trình được thiết kế để chứa hàng chục hay hàng trăm người cùng lúc cần phải tính toán lối thoát hiểm, hành lang và hệ thống phòng cháy chữa cháy phù hợp với số lượng người đó, trong khi một ngôi nhà đơn lập chỉ phục vụ một hộ gia đình — sự khác biệt này làm tăng chi phí và yêu cầu kỹ thuật đối với các công trình thương mại. Các không gian thương mại tiếp xúc công chúng còn phải tuân thủ các nghĩa vụ về khả năng tiếp cận theo Đạo luật Người Mỹ Khuyết tật (ADA) đối với các hạng mục như bãi đỗ xe, lối vào và nhà vệ sinh; những nghĩa vụ này liên quan đến việc phục vụ công cộng và loại hình cơ sở, chứ không áp dụng cho các ngôi nhà đơn lập thông thường.

Yếu tố	Công trình thương mại	Công trình dân dụng
Governing code (U.S.)	Thường thì IBC được áp dụng tùy theo nhóm đối tượng sử dụng và kích thước	IRC dành cho các căn nhà một hoặc hai gia đình
Tải trọng sử dụng điển hình	Từ vài chục đến hàng trăm người	Một hộ gia đình duy nhất
Bảo vệ chống cháy	Các hệ thống phun nước và các cấu kiện chống cháy phổ biến	Yêu cầu nhẹ hơn ở hầu hết các ngôi nhà đơn lập
Accessibility (ADA)	Áp dụng cho các không gian tiếp xúc công cộng	Không bắt buộc đối với các ngôi nhà đơn lập
Mục đích chính	Kinh doanh, dịch vụ hoặc thu nhập	Không gian sống

Vì lộ trình mã số dựa trên việc sử dụng và mức độ chiếm dụng, chứ không phải dựa trên nhãn ghi trong hợp đồng thuê, nên cách đáng tin cậy nhất để xác nhận tình trạng của một tòa nhà là tra ngược lại nhóm mục đích sử dụng được phép của nó.

Các loại hình công trình thương mại chính và ứng dụng điển hình của chúng

Hầu hết các công trình thương mại đều thuộc một vài nhóm chính, mỗi nhóm được xác định bởi hoạt động diễn ra bên trong. Các phân nhóm dưới đây phản ánh cách mà ngành bất động sản và xây dựng thường chia tách nguồn cung; vì số lượng “loại hình” cụ thể thay đổi tùy theo từng nguồn, nên bạn có thể xem chúng như những nhóm chính, chứ không phải là danh sách pháp lý cố định. Mỗi nhóm cũng mang những hệ quả về cấu trúc, ảnh hưởng đến cách thức xây dựng.

Các tòa nhà văn phòng

Các tòa nhà văn phòng phục vụ công tác chuyên môn và hành chính, từ những căn hộ cho thuê đơn lẻ đến các tòa tháp nhiều đơn vị thuê. Nhóm này bao gồm văn phòng tổng hợp, văn phòng y tế và nha khoa không thực hiện phẫu thuật, văn phòng tài chính và cơ quan nhà nước, cùng không gian làm việc chung. Những văn phòng có mật độ sử dụng cao hơn cần bố trí lối thoát hiểm, thang máy và hệ thống phòng cháy chữa cháy được thiết kế phù hợp với số lượng nhân viên tại mỗi tầng.

Không gian bán lẻ và nhà hàng

Các công trình bán lẻ là nơi hàng hóa và dịch vụ được bán trực tiếp cho khách hàng, bao gồm các cửa hàng độc lập, trung tâm thương mại dọc theo tuyến phố, trung tâm mua sắm kín và các siêu thị quy mô lớn. Nhà hàng cũng thuộc nhóm này nhưng đòi hỏi rất nhiều: bếp thương mại, hệ thống xử lý mỡ và thông gió, cùng với chỗ ngồi làm tăng tải trọng sử dụng. Bố trí không gian trong lĩnh vực bán lẻ thường được quyết định bởi sự kết hợp giữa các loại hình thuê nhà và khả năng tiếp cận mặt tiền cửa hàng, hơn là bởi cấu trúc khung chính.

Công trình công nghiệp và nhà kho

Các công trình công nghiệp phục vụ sản xuất, lắp ráp, lưu trữ và phân phối, ưu tiên diện tích sàn trống rộng rãi hơn là hoàn thiện bề mặt. Nhóm này bao gồm các nhà máy sản xuất quy mô lớn, cơ sở lắp ráp nhẹ và nhà kho dùng để lưu trữ, vận chuyển, thường được đặt gần đường cao tốc, đường sắt hoặc cảng biển. Các yêu cầu kết cấu chủ đạo bao gồm nhịp vượt dài, trần cao, bến xếp dỡ hàng hóa và khả năng chịu tải sàn lớn.

Công trình đa chức năng và không gian linh hoạt

Các công trình đa chức năng và linh hoạt kết hợp nhiều mục đích sử dụng khác nhau dưới một mái nhà, vì vậy chúng thường nằm ở ranh giới của định nghĩa thương mại. Một dự án đa chức năng có thể bố trí cửa hàng ở tầng trệt, văn phòng ở tầng giữa và căn hộ ở tầng trên, trong khi một công trình linh hoạt có thể kết hợp một văn phòng nhỏ phía trước với khu vực sản xuất nhẹ hoặc nhà kho phía sau. Những công trình này phù hợp với các khách thuê cần cả không gian tiếp xúc khách hàng lẫn không gian vận hành tại cùng một địa chỉ.

Công trình dịch vụ lưu trú, y tế và các công trình đặc thù

Các công trình dịch vụ lưu trú, y tế và công trình đặc thù phục vụ những chức năng hẹp hơn, đi kèm với các quy chuẩn và quy tắc thiết kế riêng. Khách sạn và cơ sở lưu trú được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn hạn; bệnh viện và phòng khám phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về sức khỏe và an toàn; còn các công trình đặc thù như rạp hát, phòng gym, nơi thờ tự, sân bay và trung tâm giải trí được định hình bởi một mục đích sử dụng chủ đạo duy nhất. Do yêu cầu rất cụ thể, quá trình thiết kế thường bắt đầu từ chính hoạt động mà công trình cần hỗ trợ.

Phân loại công trình: Ý nghĩa của Class A, B và C

Trong lĩnh vực bất động sản, các hạng A, B và C là những cấp độ đầu tư — một cách gọi tắt để chỉ chất lượng, tuổi thọ và vị trí của tòa nhà, và không liên quan đến bất kỳ phân loại nào theo quy chuẩn xây dựng. Các hạng này giúp người mua và người thuê so sánh các bất động sản dựa trên tình trạng và uy tín, chứ không chỉ đơn thuần dựa trên mặt bằng. Đồng thời, chúng còn mang tính tương đối với từng thị trường; do đó, một tòa nhà hạng A ở một thành phố nhỏ có thể không sánh được với một tòa tháp hạng A tại một khu đô thị lớn.

Các tòa nhà hạng A thường là những công trình mới nhất và có vị trí tốt nhất, được trang bị hệ thống hiện đại, tiện ích phong phú và quản lý chuyên nghiệp, đồng thời có mức giá thuê cao nhất. Tòa nhà hạng B kém hơn một chút về tuổi thọ hoặc hoàn thiện nhưng vẫn được bảo trì tốt, thường thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm giá trị hoặc tiềm năng nâng cấp. Còn tòa nhà hạng C thì thường cũ hơn, có thể cần cải tạo và chủ yếu phục vụ những khách thuê ưu tiên chi phí thấp hơn tiện nghi. Vì hạng này kết hợp nhiều yếu tố, nên hãy kiểm tra kỹ lưỡng dựa trên tuổi thọ thực tế, hệ thống kỹ thuật và vị trí của tòa nhà, thay vì chỉ tin vào nhãn mác trong quảng cáo.

Vị trí của thép và kết cấu lắp ghép trong các công trình thương mại

Những điều kiện như nhịp thông suốt dài, bao che nhanh chóng và tải trọng sàn hoặc mái lớn chính là yếu tố khiến kết cấu thép và kết cấu lắp ghép được xem xét cho các dự án thương mại. Nhà kho, nhà máy, xưởng sản xuất và các cửa hàng bán lẻ quy mô lớn thường đáp ứng những điều kiện này, bởi ở đó, không gian nội thất không cột và tiến độ thi công nhanh quan trọng hơn vẻ bề ngoài hoàn thiện. Gỗ và đá vẫn được sử dụng cho nhiều công trình thương mại nhỏ hơn hoặc có nhịp ngắn hơn, vì vậy lựa chọn kết cấu phụ thuộc vào nhịp, tải trọng và mục đích sử dụng, chứ không phải tên gọi hạng mục.

Kết cấu thép lắp ghép là một trong những phương án đã được khẳng định cho nhà thép thương mại như nhà kho, xưởng sản xuất, trung tâm phân phối, cùng một số cơ sở bán lẻ và giải trí. Việc có phù hợp với từng dự án hay không phụ thuộc vào một vài yếu tố có thể đo đạc được — nhịp thông suốt yêu cầu, tải trọng mái và gió tại địa điểm, mật độ sử dụng dự kiến, cũng như tốc độ cần hoàn thiện không gian — vì vậy, cách tiếp cận hợp lý là căn cứ vào các chỉ số này cùng với tổng chi phí vòng đời của dự án, thay vì chọn vật liệu mặc định.

Theo kinh nghiệm của chúng tôi với tư cách là nhà sản xuất các công trình thép lắp ghép, các chỉ số về nhịp thông suốt và tiến độ, sau khi được xác nhận với kỹ sư dựa trên tải trọng thực tế tại công trường, thường giúp quyết định lựa chọn vật liệu trước cả khi nhãn hiệu thương mại của tòa nhà được đưa ra. Bước tiếp theo thực tế trong phạm vi nhóm kim loại là phân loại cụ thể theo mục đích sử dụng, rồi kiểm tra lại các con số về nhịp và tải trọng trước khi quyết định áp dụng một hệ thống kết cấu nhất định.

Kết luận

Cách đáng tin cậy nhất để xác định một công trình nằm ở phía thương mại hay không là kiểm tra nhóm sử dụng được phép và quy hoạch sử dụng đất, bởi chỉ một thông tin này — hơn cả diện mạo bên ngoài — sẽ xác định tuyến đường pháp lý, các quy tắc về khả năng tiếp cận và hệ thống an toàn đi kèm. Loại hình và hạng công trình vẫn đóng vai trò quan trọng khi so sánh các lựa chọn, nhưng chúng chỉ mang tính hậu mãi sau phân loại đó. Khi đã biết rõ không gian được phép sử dụng như thế nào, phần còn lại của bức tranh — bao gồm việc kết cấu thép hay truyền thống có phù hợp với nhịp và tải trọng của nó hay không — sẽ trở nên rõ ràng và dễ dàng sắp xếp.

Đọc thêm

• Các mã quốc tế (I-Codes) — Hội đồng Mã Quốc tế. Giải thích các bộ mã mẫu, bao gồm IBC và IRC, vốn xác định cách thức một công trình được quản lý và xây dựng.
• Tòa nhà thương mạis Energy Consumption Survey (CBECS) — Cơ quan Thông tin Năng lượng Hoa Kỳ. Cung cấp dữ liệu chính thức về quy mô, số lượng (khoảng 5,9 triệu công trình trong cuộc khảo sát năm 2018) và cơ cấu phân loại của danh mục công trình thương mại tại Hoa Kỳ.
• Tiêu chuẩn tiếp cận theo ADA — Ủy ban Tiếp cận Hoa Kỳ. Đưa ra các yêu cầu về khả năng tiếp cận áp dụng cho các cơ sở phục vụ công cộng và nhiều công trình thương mại, nhưng không áp dụng cho nhà ở đơn lẻ.